Mantin

皓畋 Mantin Heights 完整評析｜何文田最大屋苑 1,429 伙深度解構

本文由中原地產持牌地產營業員梁愈德（Jeff Leung，牌號 S-514216）撰寫，根據多年深耕何文田市場的第一手買賣經驗整理而成。皓畋是近十年全何文田體量最大、硬件最紮實的屋苑，大量重要細節僅能透過實地考察與業內資訊獲得，本文旨在提供最完整的參考資料。

皓畋基本資料：地址、座數、單位數目一覽

皓畋（Mantin Heights）由嘉里建設發展，位於何文田常盛街 28 號，於 2017 年 3 月正式入伙。全屋苑共 9 座（編號第 2 至 10 座，無第 1 及第 4 座），每座樓高 21 至 23 層，合共 1,429 伙，單位面積由 361 至 1,487 平方呎，主力戶型為 2 房及 3 房，兩者合計佔整個屋苑約 87%。管理費每呎約 4.5 元，由嘉里物業管理服務有限公司負責。入伙逾 8 年，外觀保持亮麗，大堂管理人員服務態度良好，裝修事宜於辦公時間內均有專人跟進。

Club Mantin 會所設施有哪些？室內外合計逾 16 萬平方呎

皓畋會所「Club Mantin」是何文田區內規模最大的屋苑配套之一，室內面積逾 35,000 平方呎，戶外綠化面積達 130,000 平方呎，合計超過 160,000 平方呎。

• 50 米戶外游泳池、25 米室內恆溫游泳池、按摩池及童樂池
• 健身室（配備 Technogym 專業器械）、瑜伽室
• 童真樂園、童林天地、童趣園（適合兒童使用）
• 視聽娛樂室、牌藝室、閱讀室、音樂室、樂韻室、按摩間
• 宴會廳、廚藝廳，以及屋苑自設餐廳「皓畋軒」
• 燒烤樂園、緩步徑、蒸汽浴室、桑拿浴室

絕大部分設施住客均可免費使用，對有子女的家庭而言性價比極高。

皓畋哪座景觀最好？9 座方向逐一分析

皓畋共 9 座，朝向各異，景觀差異顯著，購買前必須確認目標單位的座向。以下為各座的景觀實況分析：

北向（第 2、3 座）：19 樓或以上可望獅子山及九龍塘洋房區

第 2 座北向單位於 19 樓或以上可越過前方建築物，望見巴富球場、九龍塘低密度洋房區及獅子山綠景，視野開揚大氣。12 樓以下則受常樂邨及東華三院大樓遮擋，且正對大馬路，車輛噪音需列入考量，低層單位選購時須審慎。

東／東南向長樂街（第 2、3、5 座）：低層已無遮擋，高層可遠望啟德海景

第 2、3、5 座東／東南向單位低層已幾乎無遮擋，高層更可遠望啟德海景，景觀開揚。須注意該方向視野內有附近教堂十字架，部分買家因宗教忌諱而介意，選購前宜事先確認。

東南向內園（第 6、7 座）：低層已可望會所泳池及大型綠化

第 6、7 座東南向內園單位低層已可望見會所泳池及大型綠化，景觀質素高。因鄰近綠化地帶，夏季黃昏後蚊蟲活動較頻繁，宜留意。

東北向內園（第 9、10 座）：泳池加獅子山景，全屋苑景觀最佳

第 9、10 座東北向單位可同時欣賞泳池及獅子山景致，是全屋苑景觀評分最高的方向，即使低層單位亦賞心悅目。同樣需留意夏季蚊蟲問題，但整體而言景觀優勢明顯。

西／西北向（第 3 至 8 座部分單位）：8 樓以上視野開揚，夏季下午日照強烈

第 3 至 8 座西／西北向單位朝向陳瑞祺喇沙小學方向，8 樓以上視野開揚。正西向單位夏季下午直接受烈日照射，室內溫度偏高，選購前宜在不同時段睇樓，並預估冷氣電費開支。

皓畋最受歡迎的座數和戶型是哪些？

第 6、7、9、10 座望內園泳池景觀的 3 房及 4 房單位是市場上最受追捧的組合，原因在於緊鄰會所、景觀質素高且私隱度佳。值得留意的是，第 6 座電梯大堂旁邊即為平地停車場入口，駕車業主出入尤為便利，屬業內較少公開的細節。

選購 2 房單位的買家，首選第 8、9、10 座——皓畋後門正對第 8 座大堂，步行至小巴站及何文田廣場最為方便，生活便利度高。

另有一種較少人注意的特色戶型：670 至 699 平方呎的 2 房連書房，書房面積足以改裝為工人房，適合需要工人但不希望居住過大單位的小家庭。皓畋整體間隔屬同區優質水平，主人房設有凹位供衣櫃使用，擺放 King Size 床後仍可三邊落床；大部分單位廁所設有窗戶，通風採光均佳。

皓畋交通：步行至土瓜灣站約 13 分鐘，小巴更快捷

皓畋步行至港鐵土瓜灣站約需 13 分鐘，距離稍遠，但屋苑旁的小巴路線可更高效連接各區，以下為實用建議：

• 8 號小巴（常和街↔尖沙咀漢口道）：強烈推薦，點對點直達尖沙咀核心，途經何文田邨、愛民邨、紅磡，比地鐵更快捷
• 紅色小巴（何文田邨↔旺角）：班次頻密、車程快，終點站位於太子始創中心或旺角新寶戲院附近
• 8M 小巴：不建議選乘，收費較貴，服務質素欠穩定，且有飛站情況

日常購物方面，愛民邨街市及何文田廣場街市均屬就近選擇。

皓畋停車場現況：發展商仍持有大量餘貨，車位租金由 6,500 元起

皓畋停車場現況屬市場少有的特殊情形，住宅車位共 402 個、訪客車位 44 個、電單車位 45 個。當年發展商以 380 至 400 萬元一手出售車位，因定價偏高，大量車位至今仍由發展商持有，處於空置狀態；發展商政策上只求出售，不作出租。

此情況導致屋苑內二手放租車位極為稀缺，月租由 6,500 元起，普遍約 7,000 元。發展商現已大幅減價至約 230 萬元一個，有意自用或投資車位者可留意此入市機遇。

皓畋有凶宅嗎？第 3 座及第 6 座有紀錄

根據業內資料，皓畋第 3 座及第 6 座有凶宅記錄。對此有所顧慮的買家，選購時須注意座數，並建議向代理索取書面資料作獨立核實。

皓畋住客組成及生活氛圍

皓畋住客以年輕家庭為主，屋苑整體生活氛圍活躍。大單位（3 房、4 房）有相當比例由內地買家於一手市場購入，主要因子女就讀附近名校而選址。屋苑狗主眾多，會所內園範圍規定寵物須佩戴嘴套；附近的巴富公園及敬德街內街是常見的遛狗地點。獸醫診所位於勝利道方向，交通尚算方便。

皓畋校網：第 34 小學校網，陳瑞祺喇沙小學就在旁邊

皓畋屬第 34 小學校網，區內名校密集，以下為主要學校：

• 陳瑞祺（喇沙）小學（位於屋苑旁，常盛街直達）
• 協恩中學附屬小學、保良局何壽南小學
• 馬頭涌官立小學、聖羅撒學校
• 九龍婦女福利會李炳紀念學校

鄰近中學包括喇沙書院、拔萃男書院、協恩中學、德蘭中學等九龍城區重點名校；英皇佐治五世學校（國際學校）亦位於常盛街，為有子女就讀國際學校需求的家長提供額外選擇。

親身感受：全港最多小孩的豪宅屋苑，會所熱鬧程度無可比擬

在何文田一帶豪宅屋苑之中，皓畋的住客氛圍是最鮮明的一個。每次親身在屋苑內行走，會所範圍和內園都見到大量小朋友，兒童遊樂設施、泳池、草地明顯有人在用，整個屋苑的氣氛是家庭生活的。1,429伙的規模令這個現象更加集中——家庭住戶數量足夠多，形成了一個有自己節奏的社群。這個氣氛與附近屋苑有明顯差異：One Homantin住客以年輕中產為主，節奏較靜，小孩不多；天鑄則較多年長住客，會所使用率相對低，感覺較為清靜。皓畋是三者之中最有「家庭屋苑」感覺的，如果有小孩的家庭希望子女有同齡玩伴、會所設施有人一起用，皓畋的社群密度是真實的優勢。

皓畋值得買嗎？業內人士的市場評估

皓畋存在一個典型現象：樓花期銷情冷淡，但現樓及二手市場持續活躍。2015 年底開始發售樓花時，市場反應淡靜，主因包括土瓜灣站尚未通車、周邊公屋密集、景觀難以評估及定價偏高。2018 年現樓交付後，建築質素、施工手工、景觀及會所水準全面呈現，市場即時正面回應，印證屋苑硬件質素確實禁得起考驗。

現時二手叫價貼近成交價，議價空間有限，但流通量高，入市及出貨均相對容易。現價較一手購入價低約三成，對長線投資者而言，持貨 5 年或以上仍屬相對容易脫手的週期，原因有二：第一，皓畋地處 41 校網核心，毗鄰喇沙小學、拔萃男書院附屬小學等頂尖名校，學校不會搬遷，家長置業需求長期穩定，決定了此區樓盤的永續需求基礎；以有小朋友的家庭為目標客群的屋苑，從來不愁買家。第二，皓畋於 2021 年入伙，2026 年僅 5 歲，即使持貨至 2031 年亦只有 10 歲，仍屬市場定義下的新樓範疇，屆時樓齡優勢依然存在，流通性不會因樓齡而受損。對自住買家而言，入場門檻屬合理水平。

另需注意：市場上有大量兩房連租約放盤，買家未必能即時安排睇樓，可透過同座鄰近樓層單位作參考推算——梁愈德在這方面有豐富經驗，可協助你推算心儀單位的實際情況。

皓畋與同區屋苑比較

• One Homantin：單位面積較細，入場門檻相對較低
• 傲玟：格調更具氣派，3 房由 1,200 平方呎起，適合追求大面積的買家
• 朗賢峰、瑜一、天鑄（何文田港鐵站上蓋）：交通便利性更高，但售價普遍貴約兩成或以上

有意考慮何文田港鐵上蓋盤的買家，強烈建議同步考察皓畋作比較——同屬嘉里發展水準，屋苑規模更大，環境更完善，售價則低約兩成，具備並排比較的充分理由。

名人方面，藝人佘詩曼曾以約 1,407 萬元購入兩房單位，鄭嘉穎則以約 2,349 萬元購入兩個單位，顯示屋苑的市場吸引力並非單純來自數字，亦有知名人士以實際行動背書其居住質素。

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聯絡梁愈德查詢皓畋詳情

如果你正在考慮皓畋或何文田其他屋苑，歡迎直接 WhatsApp 查詢。梁愈德可根據你的需要、預算及家庭情況，分析哪一座、哪一層、哪個方向最適合，並提供最新成交資料及未公開盤源。

梁愈德 Jeff Leung
中原地產｜牌號 S-514216
WhatsApp：+852-9252-8833
歡迎 WhatsApp 查詢皓畋放盤、成交紀錄及睇樓安排，盡快回覆。

附近名校：何文田校網的真正價值

皓畋屬34小學校網，這個校網在香港家長群體中具有高度認知度，原因在於覆蓋範圍內坐落多所頂尖學府。英皇佐治五世學校（King George V School，KGV）位於何文田天光道2號，是香港英基學校協會旗艦校之一，以國際文憑課程（IB）著稱，是外籍家庭及本地國際化家庭的首選；步行至皓畋約15分鐘。拔萃男書院（Diocesan Boys' School，DBS）位於亞皆老街131號，是香港最具代表性的直資男校，歷屆校友遍布商界政界；皓畋業主子弟升讀DBS的比例在區內屬於前列。喇沙書院（La Salle College）位於喇沙利道18號，男子天主教名校，與拔萃男書院並列九龍最頂尖男校之二，車程或步行均可達。瑪利諾修院學校（Maryknoll Convent School）位於窩打老道130號及何東道5號，是九龍塘最具代表性的女校，以中英雙語教學和嚴謹校風著稱。需要特別說明的是：上述中學（喇沙書院、拔萃男書院、瑪利諾修院學校）均為九龍城區重點名校，與校網制度無直接關係，任何地址的學生均可報讀。然而小學校網方面，皓畋屬34校網，並非41校網——喇沙小學（全港排名第1）及拔萃男書院附屬小學（全港排名第3）屬41校網，皓畋業主子女並不自動獲派。部分家長選擇以私家車跨區接送或叩門形式嘗試入讀41校網名校，但並無保證。對以小學校網為核心考量的家庭，應優先考慮九龍塘一帶物業。對以子女學位為置業首要考慮的家庭而言，皓畋的34校網本身已涵蓋協恩中學附屬小學（全港第7）及聖羅撒學校（全港第19），加上地理上緊鄰九龍塘，通勤靈活度是呎價的重要支撐之一。

皓畋適合哪些人住？

適合以小巴代步為日常習慣的專業人士及小家庭，皓畋步行至土瓜灣站約13分鐘，但屋苑旁小巴直達多區，通勤效率在同區屬合理水平。適合34校網家庭，協恩中學附屬小學（全港第7）及聖羅撒學校（全港第19）均在覆蓋範圍內，同時位置臨近九龍塘，選擇私家車接送入讀41校網學校亦屬可行。適合追求新盤質素及豐富屋苑設施的換樓家庭，皓畋的大廈配套在同區住宅中屬完善水平。

不適合以寧靜山居環境為絕對優先的買家，皓畋面向常盛街及長樂街，周邊有公共小巴總站及往來土瓜灣舊區的車流，早晚交通噪音明顯，與畢架山或廣播道一帶山上住宅的靜謐氛圍截然不同，介意城市聲音的買家需注意。不適合預算有限的首次置業者，何文田新盤呎價整體偏高，入場門檻相對較大。不適合以大單位四房格局為必要條件的大家庭，皓畋以中型單位為主，超大戶型供應有限。

皓畋租金回報參考

以現時市場水平，皓畋兩房單位月租約$18,000至$22,000，實用面積呎租約$26至$30；三房單位月租約$25,000至$32,000。以現時售價計算，租金回報率約2.5至3厘，與同區同級屋苑相若。回報率雖屬香港住宅市場正常水平，但皓畋的租客質素穩定，長租客比例高，空置期短，令實際回報相對可預期。投資者如有意了解目前放盤及租盤詳情，歡迎直接查詢。

皓畋 凶宅紀錄

皓畋錄得3宗凶宅紀錄，全部屬自殺。凶宅除影響該單位外，同層單位、對上一層及對下一層單位同樣受波及，銀行按揭審批亦會較為審慎，影響二手轉讓流通性。以下紀錄僅供買家參考，不構成任何投資建議。

資料來源：公開新聞報道，如有出入以官方紀錄為準。