御龍居（Dragon View）是何文田區內規模最小、樓齡最高、噪音問題最明顯的屋苑，這幾點毫無爭議。但同樣毫無爭議的是，它的入場價是同區最低——2房維持在700萬左右，3房約1,000萬，比部分同區屋苑的2房還要便宜。問題在於：這個價格差距，是否足以抵消它的缺點？答案視乎買家的優先順序。

御龍居的鑽石廳：是設計缺陷，還是被誤解的90年代產物？

御龍居的鑽石廳是很多買家第一個提出的疑慮。鑽石廳是1990年代香港住宅的流行設計，發展商的出發點是讓同一層更多單位享有開揚景觀——將廳的角度旋轉，配合落地大窗，採光面積大幅提升，視野感比傳統方正廳更廣闊。

不少買家認為鑽石廳浪費空間、難以擺放傢俱，這個批評並非完全沒有道理。但問題其實有解決方法：訂製L形沙發或沿牆訂製木櫃，可以有效將鑽石廳的空間拉直利用，實際損失的使用面積遠少於想像。傳統日字廳確實更易上手，但鑽石廳並非不可居住，只是需要多花一點裝修心思。同區其他屋苑如皓畋、君頤峰、朗賢峰均採用日字廳設計，這是御龍居在間隔上明確落後的一點。

一座與二座景觀差異：為何二座更受歡迎？

御龍居樓層不算高，一座與二座的景觀大致相近，並無絕對性的高下之分。關鍵差異在於噪音：一座較靠近公主道，受到幹道車流噪音影響較大；二座距離公主道較遠，面向內街，環境明顯更安靜。對於重視居住質素的買家而言，二座是更理想的選擇，市場成交紀錄亦反映二座的議價空間較一座小。

御龍居的噪音問題有多嚴重？

御龍居最核心的弱點是公主道噪音。屋苑緊鄰公主道，這條幹道車流量大、全日運作，對面向公主道的單位影響顯著。向南望公主道方向的單位景觀開揚，但實際上幾乎沒有買家願意選擇這個座向，原因是噪音問題過於明顯。有意入市的買家應優先考慮向北望內街的單位，犧牲部分景觀換取安靜環境，是在御龍居置業的基本原則。

公主道的另一個副作用是塵埃積聚。大廈外牆因長期受幹道塵埃影響，外觀看起來較為殘舊，視覺上較同區其他屋苑顯得老態。這與大廈本身的保養質素無直接關係——御龍居的大堂、電梯及公共空間的保養實際上維持得相當好，保安亦非常嚴格，代理帶客睇樓須登記並致電業主確認，管理層次屬於同區較高水平。

御龍居的地理位置：交通便利程度如何？

御龍居步行至何文田港鐵站約需11分鐘，其中約一半路程需走輕坡，不算吃力，但與其他距離港鐵更近的屋苑相比確實略遜。屋苑亦不鄰近佛光街巴士總站，換乘公共交通的選擇稍為不便。然而御龍居位於何文田核心地帶，步行至旺角約10分鐘，前往市區的實際通勤體驗仍屬便利。何文田始終是市中心位置，交通基礎條件不差，只是在同區比較中排名靠後。

御龍居的住客組成與日常居住體驗

御龍居住客以本地家庭為主，這與屋苑的定位直接相關——1998年一手開售時定位為當時的上車盤，吸引的是有置業意欲但預算有限的本地買家。時至今日，住客組成仍以本地自住家庭為主，外籍住客及投資者比例較低。

現時放盤的業主，動機多數是想換樓升級至面積更大或設施更新的屋苑，因為當年以上車盤價格購入，現在有能力升級的比例不低。因財困或移民而放盤的比例相對較少。

御龍居有無凶宅紀錄？

御龍居有凶宅紀錄，位於二座。買家在選擇具體單位時應向代理查詢詳情，確認所選樓層及單位的紀錄。

御龍居與同區屋苑全面比較

要客觀評估御龍居，必須放在同區競爭環境中審視。何文田區內主要私人住宅包括：皓畋（9座）、One Homantin（6座）、朗賢峰（5座）、瑜一（4座），御龍居僅2座，是同區規模最小的屋苑。

環境方面，御龍居緊靠公主道，是同區噪音最大、空氣質素最差的屋苑。交通方面，不靠佛光街巴士站，距港鐵亦非最近。樓齡方面，1998年入伙，是同區最舊的屋苑之一。購物便利程度方面，距離何文田廣場較遠。間隔方面，其他屋苑採用日字廳，御龍居是鑽石廳。

逐項比較，御龍居在每個維度都不佔優勢。那麼，御龍居的可取之處是什麼？答案只有一個：價格。2房成交維持在700萬左右，3房約1,000萬，後者甚至比部分同區屋苑的2房成交價更低。對於預算有限、希望在何文田核心區域置業的買家而言，御龍居是唯一符合預算的選項。這個市場定位清晰，也是御龍居長期保持成交量的根本原因。

梁愈德評語：御龍居最適合哪類買家？

御龍居是何文田區內性價比最高但環境條件最弱的屋苑，這兩點同樣成立。最適合購入御龍居的買家，是預算700至1,000萬、對居住地址有何文田要求、但無法負擔同區更新屋苑的家庭。如果你的優先順序是地址、學校校網（34區）和市中心位置，而非環境安靜或設施完善，御龍居是合理的選擇。

如果預算許可，同區的皓畋或朗賢峰在各方面都明顯佔優。御龍居的「值博率」在於價格——僅此而已，但在香港樓市，低入場門檻本身就是一個不可忽視的優勢。

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附近名校：34校網小學派位及中學升學資源

御龍居屬小學第34校網（何文田／土瓜灣區），34校網頂尖小學包括協恩中學附屬小學（全港排名第10）及聖羅撒學校（全港排名第29），是九龍區家長高度追捧的校網之一，御龍居是以最低入場價進入34校網的何文田選項。中學方面，英皇佐治五世學校（KGV）在天光道2號，步行約10至15分鐘，提供IB課程，任何地址均可申請，深受外籍及英語教學需求家庭青睞。拔萃男書院（DBS）在亞皆老街131號，直資男校，從忠孝街出行乘車或步行均可；喇沙書院在喇沙利道18號，男子天主教中學，與DBS並列九龍頂尖男校。34校網小學的派位優勢是御龍居在自住市場長期維持吸引力的重要原因，令其即使在設施及環境上處於劣勢，仍有穩定的換樓家庭需求。

御龍居適合哪些人住？

適合34校網家庭，協恩中學附屬小學（全港排名第10）及聖羅撒學校（全港排名第29）均在34校網覆蓋範圍內，御龍居是以最低門檻進入何文田34校網的置業選項。適合預算700至1,000萬、需要何文田核心地址的首置或換樓買家，2房約700萬的入場價是同區最低，性價比在何文田屋苑中無可取代。適合接受鑽石廳間隔、注重地址多於設施的務實買家，只要裝修時訂製L形沙發或沿牆傢俬，鑽石廳的實際居住影響遠低於外界預期。

不適合對噪音及空氣質素有嚴格要求的買家，御龍居緊鄰公主道，面向幹道的單位全日受車流噪音及塵埃影響，即使選二座內街向亦需有心理準備。不適合追求全新大廈設施及現代間隔設計的買家，御龍居1998年入伙，鑽石廳設計及設施水平與近年新盤相差明顯，入住前需預算全屋裝修。不適合以居住環境優先的買家，同區皓畋、朗賢峰在噪音、間隔、設施各方面均明顯佔優，預算許可的情況下不建議首選御龍居。