首次置業是人生重大決定，涉及大額資金及長期財務承擔。本文為首購客提供由零到一的完整指引。

第一步：評估負擔能力

買樓前最重要的一步是了解自己可以負擔多少。銀行審批按揭時會進行壓力測試：

• 現行利率下，每月供款不超過月入 50%
• 假設利率上升3%後，供款不超過月入 60%

例如，月入 $40,000 的申請人，每月最高供款約 $20,000。以30年還款期、利率4%計算，大約可借 $420萬。

第二步：了解首次置業優惠

首次置業的香港永久性居民可享多項優惠：

• 印花稅優惠：按第2標準稅率計算，較非首置稅率（15%）低得多
• 高成數按揭：$800萬以下物業可做九成按揭
• 按揭保險：HKMC 按揭保險計劃令首置客可以較少首期上車

第三步：首期及雜費預算

樓價範圍	最高按揭成數	最低首期
$800萬以下	90%（需按揭保險）	10%
$800萬-$1,000萬	80%（需按揭保險）	20%
$1,000萬-$1,500萬	70%（需按揭保險）	30%
$1,500萬以上	60%	40%

除首期外，需預留：印花稅、律師費（約$1-2萬）、代理佣金（約樓價1%）、裝修及搬遷費用。

第四步：選區策略

選擇地區時應考慮以下因素：

• 交通：近港鐵站的物業長遠升值力較強
• 校網：如有子女入學需求，應研究目標地區的校網
• 生活配套：超市、街市、診所、公園等日常設施
• 未來發展：政府規劃中的新鐵路、新發展區等利好因素

第五步：睇樓注意事項

睇二手樓時應留意：

• 單位座向、採光及通風
• 樓齡及大廈管理質素
• 有無漏水、裂痕等結構問題
• 附近有無厭惡性設施（如垃圾站、變電站）
• 實用面積與建築面積的差別

第六步：成交流程

買入二手住宅的一般流程：

1. 簽訂臨時買賣合約，支付臨時訂金（通常為樓價3-5%）
2. 14天內簽署正式買賣合約，支付加付訂金（合共樓價10%）
3. 律師處理查冊、產權轉讓等手續
4. 完成按揭審批
5. 成交日支付餘款及完成收樓

香港買賣住宅物業涉及多種印花稅，了解各項稅務是置業前必做的功課。

從價印花稅（AVD）

所有住宅物業交易都需繳付從價印花稅。稅率分兩個標準：

第2標準稅率（首次置業香港永久居民適用）

樓價	稅率
$200萬或以下	$100
$200萬至$300萬	1.5%
$300萬至$400萬	2.25%
$400萬至$600萬	3%
$600萬至$2,000萬	3.75%
$2,000萬以上	4.25%

第1標準稅率（非首置或非永久居民適用）

劃一按樓價的 15% 計算。

額外印花稅（SSD）

持有住宅物業不足2年內轉售，需繳付額外印花稅：

持有期	稅率
6個月內	20%
6至12個月	15%
12至24個月	10%
超過24個月	無需繳付

買家印花稅（BSD）

非香港永久性居民或以公司名義購入住宅物業，需額外繳付樓價 15% 的買家印花稅。

換樓退稅機制

如先買後賣，買入新物業時先按15%繳付AVD。如在12個月內成功出售原有物業，可申請退回多繳稅款差額。

隨着高才通、優才計劃等吸引人才措施推出，越來越多內地居民有興趣在港置業。以下是你需要了解的重點。

內地居民在港買樓的稅務

非香港永久性居民買住宅物業需繳付：

• 從價印花稅（AVD）：劃一15%
• 買家印花稅（BSD）：額外15%

合共可能高達樓價 30% 的稅項。但若已取得香港身份證（如透過高才通計劃），稅務安排或有不同。

高才通 / 優才計劃持有人的優惠

透過高才通、優才計劃等途徑獲批香港居民身份證的人士，在港置業的稅務處理可能較一般非永久居民優惠。具體安排需視乎最新政府政策，建議置業前先諮詢專業意見。

按揭安排

非香港居民在港申請按揭需注意：

• 按揭成數上限一般較本地居民低10%
• 如入息來源為內地，需提供額外文件：收入證明、完稅證明、銀行流水等
• 部分銀行對非本地居民收入有較嚴格審查

購買流程

基本流程與本地買家相同：睇樓 → 簽臨約 → 簽正式合約 → 完成交易。但建議預留更多時間處理跨境文件及資金安排。

資金匯入香港

需留意內地外匯管理規定，每人每年結售匯額度為5萬美元。大額資金匯出可能需要合規安排。建議在決定買樓前先諮詢銀行了解資金匯入途徑。

換樓是不少業主遲早需要面對的課題。選擇先買後賣還是先賣後買，需要周詳考慮。

先賣後買

優點

• 資金充裕，可一次過清還舊按揭
• 買入新物業時以首置身份計稅，節省印花稅
• 無需同時供兩份按揭

缺點

• 需安排過渡住所（租屋或暫住親友處）
• 面對樓價在賣出後繼續上升的風險
• 需要搬遷兩次（舊居→過渡→新居）

先買後賣

優點

• 可確保新居，直接搬入，無需過渡
• 只需搬遷一次
• 可以慢慢賣出舊物業，爭取較好價錢

缺點

• 買入新物業時需按15%非首置稅率繳付AVD
• 需要有能力同時應付兩份按揭供款
• 若12個月內未能賣出舊物業，無法退回多繳稅款

12個月退稅機制

先買後賣的業主，如在買入新物業後 12個月內 成功出售原有物業，可向稅務局申請退回15%與首置稅率之間的差額。這個機制大大降低了先買後賣的稅務成本。

哪種策略適合你？

因素	先賣後買	先買後賣
資金壓力	較低	較高
搬遷次數	兩次	一次
稅務成本	較低	先高後可退回
市場風險	樓價上升風險	樓價下跌風險

物業一直是香港人最常見的投資方式之一。以下是投資住宅物業的基本知識。

租金回報率

香港住宅物業的租金回報率一般在 2%-3.5% 之間：

物業類型	租金回報率	特點
細價樓（$400萬以下）	2.5%-3.5%	入場門檻低，回報率較高
中價樓（$400萬-$1,000萬）	2%-3%	主流選擇，租客來源穩定
豪宅（$1,000萬以上）	1.5%-2.5%	資本增值潛力較大

持有成本

投資物業的持有成本包括：

• 按揭利息：目前約3.5%-4.5%
• 管理費：視乎屋苑，每月數百至數千元
• 差餉：每年應課差餉租值的5%
• 地租：每年應課差餉租值的3%
• 物業稅：租金收入的15%
• 維修及空租期：預留年租金約5-10%

選區考慮因素

• 港鐵沿線：近港鐵站的物業租務市場穩定，空租期較短
• 商業中心：鄰近中環、金鐘、尖沙咀等商業區，吸引專業人士租客
• 大學區：近大學的物業可吸引學生及教職員，需求穩定
• 新發展區：如啟德、洪水橋等，長遠有較大升值空間

投資注意事項

• 非首置買家需繳付15%印花稅
• 持有不足2年轉售需繳付額外印花稅（SSD）
• 按揭成數較自住物業低
• 需預留資金應對空租期及維修

選擇按揭計劃是買樓過程中一個重要決定，直接影響你未來數十年的每月支出。

H按（HIBOR按揭）

以一個月香港銀行同業拆息（1M HIBOR）加上固定息差（如 H+1.3%）計算。

• 優點：利率通常較P按低，設有封頂利率（Cap Rate）保護
• 缺點：利率每月浮動，供款金額可能有變

P按（最優惠利率按揭）

以銀行最優惠利率（Prime Rate）減去固定折扣（如 P-2%）計算。

• 優點：利率相對穩定，供款可預算性高
• 缺點：實際利率通常高於H按

比較

項目	H按	P按
利率基準	HIBOR + 息差	Prime Rate - 折扣
利率穩定性	較波動	較穩定
一般實際利率	較低	較高
封頂保護	有	不適用
適合對象	接受利率波動	追求穩定供款

壓力測試

無論選擇H按或P按，銀行審批時都需通過壓力測試：

• 現行利率供款 ≤ 月入50%
• 加息3%後供款 ≤ 月入60%