又一村小區完整攻略：九龍塘旁唯一低密度平地住宅區、3,917伙純住宅社區、Pavilia Rosa 2027年首個近25年新供應

在九龍市中心找到一個低密度、純住宅、平路步行至地鐵、周邊無公屋居屋寫字樓的社區，幾乎是一個自相矛盾的要求。又一村是這個矛盾命題的唯一解答。這個以南宋陸游詩句「山重水複疑無路，柳暗花明又一村」命名的住宅區，緊鄰九龍塘，屬深水埗區，全區約3,917個住宅單位——不足美孚新邨（約13,000伙）的三分之一——卻同時提供平路可達九龍塘站的交通便利，是九龍市區全平地低密度住宅的唯一選擇。本文完整解析又一村的住宅供應、交通配套、生活生態，以及2027年近二十五年來首個新供應Pavilia Rosa的入場意義。

3,917伙純住宅區：低密度數字有多具體

又一村的核心居住價值，在於「純住宅」這個極少見於九龍市區的屬性。區內無公共屋邨、無居屋、無寫字樓、無大型街市，住宅還住宅、商業還商業，分區清晰，互不干擾。日常出入的人流幾乎清一色是區內居民，鮮少有外來人流穿越。

3,917伙的總數字，對應的是美孚新邨約13,000伙的三分之一不到。以香港的密度標準，這個比例意味著又一村內的街道寬闊、綠化充裕、鄰居人數少，電梯等候短暫，隔壁單位的聲音傳不過來。大部分住宅以單棟設計為主，每棟約10至20個單位，規模上最接近私人別墅區的感覺——在九龍市中心，這種居住密度幾乎是不可複製的歷史條件。

居民構成是另一個值得記錄的面向。又一村長期吸引的是九龍塘業主的分支家庭，或畢架山上豪宅住客的第二居所選擇，亦有不少是以居住環境為首要考量而非追求新樓的換樓家庭。這種居民結構，令又一村整體呈現出接近日式住宅社區的生活氛圍——鄰居重視私隱，互不干擾，各自生活，共同維護一個不被外界打擾的居住環境。

交通：平路步行至九龍塘站，達之路接全港

又一村的交通優勢在同等密度的住宅區中幾乎無可比擬。不同於何文田山或廣播道等上山住宅區，又一村地勢平坦，步行前往九龍塘港鐵站全程平路，不需爬坡，約10分鐘步程可達又一城地鐵站入口。九龍塘站同時設有東鐵線及觀塘線兩條路線，連接四通八達，往紅磡、沙田、香港站可搭東鐵；往觀塘、藍田、調景嶺可搭觀塘線，全港主要目的地幾乎均在換乘範圍之內。

達之路是又一村對外連接的主要幹道，大部分的士、巴士及小巴路線均途經此路，在達之路等候公共交通出行方便，毋須步行至地鐵站亦能輕鬆出行。

日常購物方面，花圃街5分鐘以內步行可達，惠康超市及便利店的日常採購需求輕鬆覆蓋。時間充裕時，步行約10分鐘可達又一城（Festival Walk），近百間餐廳、電影院、溜冰場及各類商店一應俱全，是又一村居民最主要的生活消遣去處。花圃街的惠康對面另設有洗衣舖及裝修維修公司，屋企日常維修需求在步行範圍內即可解決，這些民生細節令又一村的生活便利性遠超其低密度外觀所暗示的水平。

40校網：毗鄰九龍塘，國際學校林立

又一村屬40校網（深水埗/畢架山片區），步行可達的九龍塘一帶聚集了大量國際學校，包括英基學校協會旗下的九龍英皇佐治五世學校（KGV），以及多所國際課程學校，提供IB及英式課程。40校網官津頂尖小學資源相對有限，但緊鄰九龍塘的地理位置令國際學校選擇極為豐富，是外籍家庭及有國際學校需求家庭的理想地段。

又一村學校幼稚園亦設於區內，小朋友可以步行上學，是家長選擇此區的重要因素之一。週末家長常見的生活模式，是讓子女步行前往大坑東球場參加足球或其他運動訓練，同一時段家長可悠閒地在附近早餐或步行遛狗，完全不需要出動汽車，這種生活節奏在九龍市區幾乎是又一村獨有。

三大屋苑：又一居、瑰麗新村、又一村花園

又一村共有三個設升降機的正式屋苑，均建於1990年代，各有側重，面向不同需求的買家。

又一居：入場門檻最低，但不准養狗

又一居共32座，單位面積約500至1,000平方呎，以兩房及三房為主。其中最受市場歡迎的是約600平方呎的細三房單位，定價約1,000萬元左右，是整個又一村屋苑中入場門檻最低的選擇。有一點必須在入市前確認：又一居屋苑規則明確禁止養狗。這個限制對有養狗習慣或計劃養狗的家庭是絕對的排除條件，網上資料鮮少單獨說明此點，但在置業前確認至關重要。

瑰麗新村：全區唯一有原積四房

瑰麗新村共四座，單位面積約900至1,300平方呎，是整個又一村三個屋苑中唯一提供原積四房格局的選擇。這個獨特性令瑰麗新村對需要四房的家庭而言成為唯一選項，供應稀少加上間隔實用，令放盤數量長期偏低，成交價格亦因此保持強勢。叫價通常在18,000元/尺左右，與新一代九龍塘區豪宅如君頤峰的尺價相近，但以一個1990年代屋苑達到同等尺價，反映市場對又一村地段價值的高度認可。

又一村花園：面積最大、有洋房供應

又一村花園共23座，單位面積分布在約800平方呎及約1,500平方呎兩個主要段位，另有少量洋房（house）供應，是三個屋苑中面積上限最高的選擇。尺價與瑰麗新村相若，均維持在約18,000元/尺。太古地產作為又一村花園的發展商，在長線管理質素方面有品牌背書。洋房供應令這個屋苑的頂端物業具備稀缺性，是整個又一村最完整的屋苑形態。

內街單棟大廈：每棟一半是花園或天台特色單位

又一村較深入的內街區域，是以無升降機單棟大廈為主的住宅地帶。大部分棟數約3至4層高，每棟10至20個單位，單位面積約900至1,800平方呎，以三房及四房為主。

這類單棟大廈有一個市場上鮮少被清楚說明的特色：特色單位的比例極高。以一棟4層高的大廈為例，地下單位附設私人花園，頂層單位附設天台，1樓與2樓是標準分層——即是說，每棟大廈有一半單位屬於花園或天台特色戶。相比市區任何一個大型屋苑或高層大廈，花園及天台單位的供應比例遠低於又一村內街。有意購入花園或天台特色戶的買家，又一村內街的選擇密度，是整個九龍區最高的地段之一。

需要接受的取捨是升降機的缺席。無升降機意味著每天上落樓梯，對行動便利程度有要求的住客或老人家而言是實際制約；但對重視低密度、特色空間、且可以接受爬樓梯的家庭，內街單棟是在城市中獲得接近別墅體驗的最可及選擇。

Pavilia Rosa（傲蘊）：近25年唯一又一村新供應

又一村近二十五年來幾乎沒有新供應——2000年落成的The Primrose（紫荊苑）是最後一個新盤，此後整個地區維持在現有住宅存量之上。2027年，由新世界發展的Pavilia Rosa（傲蘊）將改變這個局面，是近四分之一世紀以來首個在又一村範圍內落成的新盤。

Pavilia Rosa地址為玫瑰街23至34號，新世界以平均約17,000元/尺的地價收購地盤，持有多年。屋苑共約100個單位，其中1,000平方呎三房僅約20個，其餘全部為四房或以上，面積1,300至2,200平方呎。超過八成供應為大尺數四房及以上，定位清晰指向超級豪宅市場。

景觀方面，Pavilia Rosa緊鄰The Primrose（紫荊苑），由The Primrose高層拍攝的視野可作為預判依據：玫瑰街一帶周邊鄰居絕大多數僅三層樓高，景觀開揚程度遠高於一般城市住宅，Rosa高層單位的視野預期寬闊無遮。

市場傳聞1,600平方呎四房定價約4,500萬元，以又一村地段及新世界的項目定位而言，這個傳聞定價指向超越現有屋苑的尺價水平。正式開盤定價公佈後，建議與現有屋苑的二手尺價作詳細比較分析，以確認入市性價比。

適合哪些人住？

又一村的居住條件輪廓清晰，適合與不適合的邊界同樣分明。

適合以下三類人：

其一，需要低密度居住環境但拒絕放棄公共交通便利的家庭。九龍市區的上山住宅地段（何文田山、廣播道）幾乎清一色需要自駕，又一村是極少數能夠平路步行至地鐵站的低密度選擇，是同時解決密度與交通兩個矛盾需求的唯一市區選項。其二，有子女需要步行上學及參加區內課外活動的家庭。又一村學校幼稚園在區內、大坑東球場步行可達、又一城十分鐘路程——「小朋友自己行路上學，家長行路去喝早茶」的生活節奏，是這個地區獨有的家庭生活方式。其三，重視社區純粹性、希望鄰居素質整齊的買家。無公屋居屋、無外來人流的純住宅區屬性，加上長期吸引重視私隱的中產及豪宅家庭，令又一村的居民結構相對均質，生活環境的整體氛圍難以在其他地段複製。

不適合以下三類人：

其一，習慣屋苑會所設施豐富、對落樓即達健身室或泳池有強烈依賴的買家。又一村三個屋苑的會所規模均屬一般，不及新式大型屋苑，若會所設施是日常生活不可或缺的部分，這個地區在硬件上無法充分滿足。其二，需要全新樓盤入住的買家。整個又一村現有屋苑均為1990年代建設，最新供應是2000年的The Primrose，Pavilia Rosa要到2027年才落成。若對樓齡有嚴格要求，在Rosa入市前選擇極為有限。其三，有養狗習慣或計劃養狗、且以又一居為目標的買家。又一居明確禁止養狗，須選擇瑰麗新村、又一村花園或內街單棟，在入市前必須確認目標物業的規則。

總結

又一村是九龍市區一個幾乎不可複製的住宅地段：低密度、純住宅、平路至九龍塘站、步行可達又一城，同時沒有上山住宅地段必須自駕的代價。全區3,917伙的供應規模不足美孚的三分之一，居民構成長期維持在重視私隱的中產及豪宅家庭之間，社區氛圍安靜而整齊。有升降機屋苑的選擇集中於三個各有側重的屋苑（又一居的入場門檻、瑰麗新村的唯一四房、又一村花園的最大面積），內街單棟則提供全九龍最高密度的花園天台特色單位供應。近二十五年來首個新供應Pavilia Rosa將於2027年落成，為這個長期停滯於舊盤的地區帶來首個現代豪宅選項。