海棠路62號：又一村唯一新建洋房，有電梯洋房的稀缺邏輯

又一村唯一新建洋房，全港市場僅此一個

海棠路62號是又一村區內唯一一個於近代落成的新建洋房盤。由中國海外發展興建，位於九龍深水埗區石硤尾海棠路62號，2016年入伙，共提供10伙5至6層高獨立洋房（1至11號屋，不設4號）。又一村一帶屬低密度住宅區，新建洋房用地極為罕見，此前地皮本屬「政府、機構或社區」地帶，2008年才獲城規會改劃為「住宅（丙類）」用途。發展商中國海外於2011年以5.79億元投得該地皮，樓面呎價15,742元，創當時九龍區政府賣地歷來第三高價紀錄，反映市場對此類地皮的高度重視。

有電梯洋房在九龍塘一帶極為罕見

九龍塘及又一村一帶設有室內電梯的洋房，現存只有緹山、緹外、嘉琳及海棠路62號數個項目。海棠路62號全幢設室內升降機，由地庫直通天台，是建築設計的一部分，並非後期加建。洋房市場的主要買家群體，很大比例是以三代同堂為置業目標。三代同堂的現實是：家中有長者，有沒有電梯決定了洋房是否真正可用。沒有電梯的洋房，長者每日需要行樓梯上落，三代同堂的目的根本無法達到。有電梯的洋房估值因此比沒有電梯的同類物業高出一大截，是洋房買家在比較選項時的首要篩選條件之一。

車庫比正常洋房細——三代同堂家庭需提前評估

海棠路62號的車庫配置屬偏細：1至6號屋設兩個車位，7至11號屋只設一個車位，全苑共17個車位（洋房車庫15個，電單車2個）。正常規模的洋房車庫通常可容納三部私家車，海棠路62號的設計未能達到這個標準。三代同堂家庭若兩代人各自有車，泊車位置可能不敷應用。購買前應實地了解附近街道泊車情況，或評估是否租用附近停車場作補充。

景觀現實：向西、西曬、部分望公屋

大部分單位朝向西面，既要承受下午西曬，又因附近有公屋存在，部分單位的直接景觀並不理想。又一村一帶以低密度住宅為主，整體綠化程度高，但景觀開揚程度因單位朝向而差異明顯。真正能夠欣賞到開揚景觀，需上至天台朝東方向才能感受。購買前應在不同時段實地視察，尤其是下午時段了解西曬程度及景觀實況。

噪音與空氣質素屬區內最佳水平

又一村整個區域距離主要幹道有一定距離，海棠路一帶車流量低，環境相對清靜。噪音水平及空氣質素在九龍區內屬較優一檔。洋房亦配置約7,509平方呎綠化地帶及康樂區，加上約958平方呎空中花園，居住環境舒適度相對較高。

附近名校：40校網與國際學校並存

海棠路62號屬小學第40校網（深水埗區），校網內官津頂尖小學資源不及鄰近41校網豐富。然而地段最大的教育優勢在於國際學校：英皇佐治五世學校（KGV，天光道2號，IB課程）距屋苑車程約10-15分鐘，任何地址均可申請；多間ESF轄下學校及私立國際學校亦在龍坪道一帶合理車程範圍之內，大多設有校巴直達屋苑附近。

交通：石硤尾站步行10分鐘，九龍塘站更近

官方資料顯示距石硤尾站步行約10分鐘，但居住者的實際使用習慣，是步行至達之路乘搭小巴，或直接步行往九龍塘站方向。九龍塘站連接港鐵觀塘線及東鐵線，交通覆蓋範圍更廣。各洋房均設車庫，自置私家車出行亦方便。又一城購物中心距離不遠，日常購物及餐飲配套完善。

洋房硬件配置：智能家居、Gaggenau廚電、防水電視

海棠路62號的室內配置屬高端洋房水平。廚房電器包括抽油煙機、煤氣爐、微波爐、雪櫃及咖啡機，全部採用德國頂級品牌Gaggenau。套房浴室裝有防水電視，各睡房配置43至55吋4K平面電視。全幢設智能家居系統，車庫、私家花園及天台各設閉路電視。每伙附有平台（771至1,080平方呎）、花園（204至1,018平方呎）、天台（128至170平方呎）及梯屋。

2020年全數沽清：10伙套現逾15億

項目於2016年以招標形式陸續發售，2018年底仍有6伙未售，發展商委托代理繼續以招標形式放售。至2020年5月18日，11號洋房以1.53億元、呎價3.48萬元沽出，10伙洋房至此全數沽清，發展商總套現逾15億元。相對當年5.79億元的地價，增值幅度超過一倍。這組數字反映九龍區新建洋房的市場承接能力，以及有電梯洋房在區內的持續需求。

三層比較框架：又一村洋房如何選擇

又一村及九龍塘一帶的洋房，可按電梯有無分為兩個截然不同的層次。有電梯洋房：海棠路62號、緹山、緹外、嘉琳，估值整體較高，適合三代同堂家庭。無電梯洋房：其他舊式洋房，樓齡較長，購入成本較低，但長者使用不便，三代同堂實用性受限。海棠路62號作為又一村區內唯一新建洋房，加上有電梯這個條件，在同區洋房比較中佔有獨特位置。選擇時需同時考量校網規劃（40校網vs41校網）、車庫容量、景觀朝向及交通習慣，方能作出切合家庭需求的決定。